Aprobacion de la comunidad de propietarios: la regla de mayoria 3/5 explicada

Un propietario en Puerto Banus acababa de conseguir su VFT y estaba listo para publicar en Airbnb. Entonces llego la junta de junio: con una mayoria de 3/5, la comunidad bloqueo todo el alquiler vacacional en el edificio. Pueden hacer eso? Si. El Decreto 31/2024 se lo permite. Pero hay formas de manejarlo.

Anouar Zhaoui · 2026-05-19

Que es la regla de mayoria 3/5?

Segun el Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucia, las comunidades de propietarios pueden restringir o prohibir el alquiler vacacional mediante una votacion con mayoria de 3/5. Esto significa que si el 60% de los propietarios (por numero y por cuota de participacion) votan en contra del uso turistico, se puede prohibir el alquiler en el edificio. Es importante destacar que la regla funciona en ambas direcciones. Una comunidad puede prohibir el alquiler vacacional, pero tambien puede autorizarlo expresamente. En edificios donde no se ha celebrado ninguna votacion, el alquiler vacacional esta permitido por defecto, siempre que cumplas todos los demas requisitos legales (como el registro VFT y el numero NRA).

Diferencia con la legislacion nacional

La Ley de Propiedad Horizontal nacional permite a las comunidades restringir el alquiler vacacional con mayoria de 3/5. El Decreto 31/2024 andaluz sigue el mismo umbral pero anade matices regionales, como el requisito de que la prohibicion debe inscribirse formalmente en el Registro de la Propiedad para ser juridicamente exigible.

Cuando necesitas aprobacion?

Si necesitas o no aprobacion de tu comunidad depende de la situacion:

Situacion	Aprobacion necesaria?
La comunidad no ha votado sobre alquiler vacacional	No - el alquiler esta permitido por defecto
La comunidad ha votado prohibirlo con mayoria 3/5	Si - no puedes alquilar sin que se levante la prohibicion
Tenias un VFT antes de la prohibicion	Posiblemente no - las licencias existentes suelen estar protegidas
Vives en una casa independiente (sin comunidad)	No - la regla solo se aplica a edificios con propiedad compartida

Proteccion de licencias VFT existentes

Si ya tenias un VFT activo antes de que la comunidad impusiera la prohibicion, tu licencia existente suele estar protegida por el principio de derechos adquiridos. Sin embargo, no es absoluto. Consulta a un abogado local si te encuentras en esta situacion.

Paso a paso: organizar una votacion

Si quieres que tu comunidad autorice expresamente el alquiler vacacional, o si quieres revertir una prohibicion existente, debes organizar una votacion en una junta de propietarios:

Revisa los estatutos - lee la escritura de division horizontal y los estatutos vigentes. Comprueba si ya hay disposiciones sobre uso turistico.
Solicita un punto del orden del dia - como propietario individual, tienes derecho a proponer un tema para la proxima junta. Hazlo por escrito al administrador.
Prepara tus argumentos - presenta beneficios concretos: gestion profesional, ausencia de molestias gracias a reglas y tecnologia de cerradura inteligente, contribucion a los gastos comunes.
Vota en la junta - se necesita mayoria de 3/5 (por propietarios Y por cuota de participacion). Los ausentes que no se opongan en 30 dias se considera que han votado a favor.
Inscribe el acuerdo - si la votacion tiene exito, inscribe el acuerdo en el Registro de la Propiedad.

La regla de los 30 dias para ausentes

La ley espanola establece que los propietarios que no asistan a la junta y no presenten objecion escrita en 30 dias desde la recepcion del acta se consideran que han votado a favor. Esto puede ser favorable si tu comunidad tiene muchos propietarios ausentes.

Que hacer si la comunidad dice que no

Si tu comunidad ha votado en contra con mayoria de 3/5, tienes varias opciones: • Esperar e intentar de nuevo - un acuerdo puede revertirse en una junta posterior con la misma mayoria de 3/5. • Impugnacion judicial - si puedes demostrar que la votacion fue incorrecta procedimentalmente, el acuerdo puede ser anulado por un juez. • Comprobar si la prohibicion esta registrada - una prohibicion no inscrita en el Registro de la Propiedad puede no ser exigible frente a nuevos propietarios. • Vender y comprar en otro sitio - en casos extremos, puede ser mas rentable adquirir una vivienda en un edificio favorable al alquiler. Desplegar gestion profesional con check-in automatizado y normas de convivencia puede reducir las objeciones de la comunidad.

Transferencia de la licencia al vender

Una pregunta habitual es si la licencia VFT se transfiere con la venta: • El registro VFT esta vinculado a la vivienda, no al propietario. El nuevo propietario puede continuar la actividad siempre que la mantenga sin interrupcion y lo comunique a la Junta de Andalucia. • El numero NRA debe actualizarse - el nuevo propietario debe transferir el registro VUDA a su nombre. • La prohibicion de la comunidad afecta a la vivienda - si el edificio tiene una prohibicion, se aplica al nuevo propietario independientemente de si el anterior tenia licencia activa. Consulta siempre a un abogado local al comprar o vender un alquiler vacacional con VFT activo.

Preguntas frecuentes

Puede mi comunidad prohibirme alquilar?: Si, con una mayoria de 3/5 (por propietarios y cuota de participacion) la comunidad puede prohibir o restringir el alquiler turistico. Debe estar correctamente votado y registrado.
Se aplica la regla 3/5 a viviendas unifamiliares?: No. La regla solo se aplica a edificios en propiedad horizontal, como bloques de apartamentos.
Que pasa si ya tengo VFT y la comunidad despues lo prohibe?: Las licencias VFT existentes suelen estar protegidas por derechos adquiridos, pero no siempre esta garantizado. Consulta a un abogado.
Como se si mi comunidad ha prohibido el alquiler?: Solicita las actas de las juntas recientes al administrador de tu comunidad, o consulta el Registro de la Propiedad.
Puedo votar si no vivo en Espana?: Si. Puedes otorgar un poder de representacion a alguien que vote en tu nombre. Debe hacerse por escrito.
Cuenta mi voto si no asisto a la junta?: Si no asistes y no te opones por escrito en 30 dias tras recibir el acta, se considera que has votado a favor de la propuesta.

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