Genehmigung der Eigentuemergemeinschaft fuer Ferienvermietung: die 3/5-Mehrheitsregel

Ein Vermieter in Puerto Banus hatte gerade seine VFT-Nummer erhalten und wollte auf Airbnb starten. Dann kam die Eigentueemerversammlung im Juni: Mit einer 3/5-Mehrheit blockierte die Gemeinschaft saemtliche Ferienvermietung im Gebaeude. Duerfen die das? Ja. Das Decreto 31/2024 gibt ihnen diese Macht. Aber es gibt Wege, damit umzugehen.

Anouar Zhaoui · 2026-05-19

Was ist die 3/5-Mehrheitsregel?

Gemaess Decreto 31/2024 der Junta de Andalucia konnen Comunidades de Propietarios (das spanische Pendant zur Wohnungseigentuemergemeinschaft) die Ferienvermietung durch eine Abstimmung mit 3/5-Mehrheit einschranken oder verbieten. Das bedeutet: Wenn 60% der Eigentuemer (nach Anzahl und nach Eigentumsanteil) gegen touristische Nutzung stimmen, kann die Vermietung im Gebaude verboten werden. Wichtig: Die 3/5-Regel wirkt in beide Richtungen. Eine Gemeinschaft kann Ferienvermietung verbieten, aber auch ausdruecklich erlauben. In Gebaeuden, in denen keine Abstimmung stattgefunden hat, ist Ferienvermietung grundsaetzlich erlaubt, sofern du alle anderen gesetzlichen Anforderungen erfuellst (wie deine VFT-Registrierung und NRA-Nummer).

Unterschied zur nationalen Gesetzgebung

Das nationale Ley de Propiedad Horizontal erlaubt Gemeinschaften, Ferienvermietung mit 3/5-Mehrheit einzuschranken. Das andalusische Decreto 31/2024 folgt der gleichen Schwelle, fuegt aber regionale Nuancen hinzu, wie die Pflicht, das Verbot im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) einzutragen.

Wann brauchst du eine Genehmigung?

Ob du die Genehmigung deiner Gemeinschaft brauchst, hangt von der Situation ab:

Situation	Genehmigung notig?
Die Gemeinschaft hat nicht uber Ferienvermietung abgestimmt	Nein - Vermietung ist standardmassig erlaubt
Die Gemeinschaft hat mit 3/5-Mehrheit ein Verbot beschlossen	Ja - du darfst nicht vermieten, ohne das Verbot aufheben zu lassen
Du hattest eine VFT-Registrierung vor dem Verbot	Moeglicherweise nicht - bestehende Lizenzen geniessen oft Bestandsschutz
Du wohnst in einem freistehenden Haus (keine Gemeinschaft)	Nein - die Regel gilt nur fuer Gebaeude mit Gemeinschaftseigentum

Bestandsschutz fuer bestehende VFT-Registrierungen

Wenn du bereits eine aktive VFT-Registrierung hattest, bevor die Gemeinschaft ein Verbot beschloss, ist deine bestehende Lizenz oft geschuetzt. Dieses Bestandsschutzprinzip ist in der Rechtsprechung verankert, aber nicht absolut. Konsultiere einen lokalen Anwalt.

Schritt fuer Schritt: Abstimmung organisieren

Wenn du moechtest, dass deine Gemeinschaft Ferienvermietung ausdruecklich genehmigt, oder wenn du ein bestehendes Verbot aufheben moechtest, musst du eine Abstimmung auf einer Eigentueemerversammlung (junta de propietarios) organisieren:

Satzung pruefen - lies die Teilungserklaerung (escritura de division horizontal) und die aktuellen Statuten. Pruefe, ob es bereits Regelungen zur touristischen Nutzung gibt.
Tagesordnungspunkt beantragen - als einzelner Eigentuemer hast du das Recht, einen Tagesordnungspunkt fuer die naechste Versammlung vorzuschlagen. Reiche dies schriftlich beim Verwalter (administrador) ein.
Argumente vorbereiten - prasentiere konkrete Vorteile: professionelles Management, keine Belastigung dank Regeln und Smart-Lock-Technologie, Beitrag zu den Gemeinschaftskosten.
Auf der Versammlung abstimmen - es ist eine 3/5-Mehrheit erforderlich (nach Eigentuemern UND nach Eigentumsanteil). Abwesende, die nicht innerhalb von 30 Tagen widersprechen, gelten als Ja-Stimmen.
Beschluss eintragen lassen - bei erfolgreicher Abstimmung den Beschluss im Registro de la Propiedad eintragen lassen.

Die 30-Tage-Regel fuer abwesende Eigentuemer

Das spanische Recht enthalt ein wichtiges Detail: Eigentuemer, die bei der Versammlung nicht anwesend sind und nicht innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Protokolls schriftlich widersprechen, gelten als Ja-Stimmen. Das kann zu deinem Vorteil sein, wenn deine Gemeinschaft viele abwesende Eigentuemer hat.

Was wenn die Gemeinschaft Nein sagt?

Wenn deine Gemeinschaft mit 3/5-Mehrheit gegen Ferienvermietung gestimmt hat, hast du mehrere Optionen: • Warten und erneut versuchen - ein Beschluss kann auf einer spateren Versammlung mit derselben 3/5-Mehrheit aufgehoben werden. • Gerichtliche Anfechtung - wenn du nachweisen kannst, dass die Abstimmung verfahrenstechnisch fehlerhaft war, kann der Beschluss vom Gericht fuer nichtig erklart werden. • Pruefen, ob das Verbot korrekt eingetragen ist - ein nicht im Registro de la Propiedad eingetragenes Verbot ist moeglicherweise gegenueber neuen Eigentuemern nicht durchsetzbar. • Verkaufen und woanders kaufen - im aussersten Fall kann es finanziell sinnvoller sein, eine Immobilie in einem vermietungsfreundlichen Gebaude zu erwerben. Professionelles Management mit automatisiertem Check-in und Hausregeln kann die Einwaende der Gemeinschaft entkraeften.

Lizenzzuebertragung beim Verkauf

Eine haeufige Frage ist, ob die VFT-Lizenz beim Verkauf uebertragbar ist: • Die VFT-Registrierung ist an die Immobilie gebunden, nicht an den Eigentuemer. Der neue Eigentuemer kann die bestehende Registrierung fortfuehren, sofern er die Taetigkeit ohne Unterbrechung fortsetzt und dies der Junta de Andalucia meldet. • Die NRA-Nummer muss aktualisiert werden - der neue Eigentuemer muss die VUDA-Registrierung auf seinen Namen umschreiben lassen. • Ein Gemeinschaftsverbot gilt fuer die Immobilie - hat das Gebaude ein Verbot beschlossen, gilt es auch fuer den neuen Eigentuemer. Konsultiere immer einen lokalen Anwalt beim Kauf oder Verkauf einer Ferienwohnung mit aktiver VFT-Registrierung.

Haeufig gestellte Fragen

Kann meine Gemeinschaft mir das Vermieten verbieten?: Ja, mit einer 3/5-Mehrheit (nach Eigentuemern und Eigentumsanteil) kann die Gemeinschaft touristische Vermietung verbieten oder einschraenken.
Gilt die 3/5-Regel auch fuer freistehende Haeuser?: Nein. Die Regel gilt nur fuer Gebaeude mit Gemeinschaftseigentum (propiedad horizontal), wie Wohnanlagen.
Was, wenn ich bereits eine VFT-Nummer habe und die Gemeinschaft danach ein Verbot beschliesst?: Bestehende VFT-Registrierungen geniessen oft Bestandsschutz, aber das ist nicht immer garantiert. Konsultiere einen Anwalt.
Wie erfahre ich, ob meine Gemeinschaft ein Verbot hat?: Fordere die Protokolle der letzten Versammlungen beim Verwalter an oder pruefe das Registro de la Propiedad.
Kann ich abstimmen, wenn ich nicht in Spanien lebe?: Ja. Du kannst eine Vollmacht (poder de representacion) an jemanden erteilen, der in deinem Namen abstimmt.
Zaehlt meine Stimme, wenn ich nicht zur Versammlung gehe?: Wenn du nicht anwesend bist und nicht innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Protokolls widersprichst, giltst du als Ja-Stimme. Achte auf deine Post, wenn du im Ausland lebst.

KeyLessCosta
Málaga, Andalucía 29001, Spain
+31 6 18 28 40 11 (WhatsApp)
keylesscosta@gmail.com