Versicherung fuer Ferienwohnungen in Spanien: was VFT-Eigentuemer wissen muessen

Letzten Sommer rutschte ein Gast auf nassen Poolfliesen in einer Mietwohnung in Mijas aus. Gebrochenes Handgelenk, Krankenhausbesuch, Anwalt eingeschaltet. Der Eigentuemer hatte keine Haftpflichtversicherung. Das Ergebnis: eine Forderung von 18.000 Euro aus eigener Tasche und eine VFT-Registrierung, die auf dem Spiel stand. Kein Einzelfall. In Andalusien ist eine Versicherung gesetzlich vorgeschrieben fuer jede VFT-Immobilie, und dennoch ueberspringen viele Eigentuemer diesen wichtigen Schritt.

Anouar Zhaoui · 2026-05-20

Ist eine Versicherung fuer VFT-Immobilien Pflicht?

Ja, eindeutig. Das Decreto 28/2016 der Junta de Andalucia verpflichtet jeden VFT-Registrierungsinhaber zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung (seguro de responsabilidad civil). Diese Pflicht gilt ab dem Zeitpunkt, an dem du deine VFT-Registrierung beantragst. Ohne gueltige Policennummer wird dein Antrag abgelehnt. Die Gesetzgebung ist eindeutig: Als Eigentuemer haftest du fuer Schaeden und Verletzungen, die Gaeste waehrend ihres Aufenthalts erleiden. Dazu gehoeren Verletzungen durch mangelnde Instandhaltung, Wasserschaeden an Gaesteeigentum oder Schaeden an Gemeinschaftsbereichen des Gebaeudes. Die Versicherung schuetzt sowohl dich als auch deine Gaeste.

Was sagt das Gesetz genau?

Artikel 7.3 des Decreto 28/2016 legt fest, dass der Eigentuemer ueber eine poliza de seguro de responsabilidad civil verfuegen muss, die die Risiken der touristischen Vermietung abdeckt. Bei der Einreichung deines Antrags auf der Genehmigungen-Checkliste musst du die Policennummer angeben. Die Junta fuehrt stichprobenartige Kontrollen durch, ob die Police noch aktiv ist.

Versicherungsarten fuer Ferienvermietung

Es gibt drei Versicherungsarten, die fuer VFT-Eigentuemer relevant sind. Nur die erste ist gesetzlich vorgeschrieben, die anderen beiden werden jedoch dringend empfohlen.

Versicherungsart	Spanisch	Pflicht?	Was wird gedeckt?
Haftpflicht	Responsabilidad civil	Ja (Decreto 28/2016)	Gaesteverletzungen, Drittschaeden, Rechtskosten
Gebaeudeversicherung	Seguro de hogar	Nein, aber empfohlen	Brand, Wasserschaden, Diebstahl, Vandalismus
Mietausfallversicherung	Perdida de alquileres	Nein, optional	Entgangene Mieteinnahmen bei Unbewohnbarkeit

Haftpflichtversicherung (Pflicht)

Das absolute Minimum. Die Police deckt Personenschaeden bei Gaesten und Schaeden, die Gaeste an Gemeinschaftsbereichen oder Nachbarwohnungen verursachen. Ohne diese Police ist deine VFT-Registrierung ungueltig.

Gebaeudeversicherung (empfohlen)

Eine Standard-Wohngebaeudeversicherung deckt nicht immer Schaeden durch Touristen ab. Viele Policen schliessen kommerzielle Nutzung ausdruecklich aus. Waehle einen seguro de hogar para uso turistico, der speziell die touristische Vermietung abdeckt.

Mindestdeckung und was die Police enthalten muss

Die Junta de Andalucia schreibt eine Mindesthaftpflichtdeckung von 150.000 Euro vor. Dieser Betrag gilt pro Schadensfall. In der Praxis empfehlen Versicherer und Gestores eine Deckung von 300.000 bis 600.000 Euro, besonders wenn deine Immobilie einen Pool oder eine erhoehte Terrasse hat.

Pflichtbestandteile der Deckung

Deine Haftpflichtpolice muss mindestens Folgendes abdecken: • Koerperverletzungen von Gaesten - Ausrutschen, Stuerze, Schnittwunden, Verbrennungen • Schaeden an Gaesteeigentum - Wasserschaeden an Gepaeck, beschaedigte Elektronik • Schaeden an Gemeinschaftsbereichen - Wasserschaeden an Wohnungen unter deiner Immobilie • Brand- und Explosionsrisiko - einschliesslich Schaeden an Nachbarn und dem Gebaeude • Wasserschaeden an Dritten - Rohrbrueche, Lecks zu angrenzenden Wohnungen • Rechtsverteidigung - Kosten der Rechtsvertretung bei Anspruechen

Empfohlene Zusatzdeckung

Fuer einen vollstaendigen Schutz kannst du Folgendes hinzufuegen: • Diebstahl und Vandalismus durch Gaeste (nicht standardmaessig gedeckt) • Schluesselverlust und Schlossaustauschkosten • Mietausfallversicherung bei Unbewohnbarkeit durch einen gedeckten Schaden • Poolhaftpflicht (falls zutreffend)

Die richtige Police waehlen: Vergleich spanischer Versicherer

Nicht jeder Versicherer bietet Policen an, die auf touristische Vermietung zugeschnitten sind. Nachfolgend ein Vergleich von vier grossen spanischen Versicherern, die VFT-kompatible Policen anbieten.

Versicherer	Jahrespraemie	Haftpflichtlimit	Besonderheiten
Mapfre	250 - 400 EUR	300.000 EUR	Spezielles VFT-Produkt, 24/7 spanischer Kundenservice
AXA	220 - 380 EUR	300.000 EUR	Online-Abschluss, kombinierte Hogar + RC Police
Zurich	280 - 450 EUR	600.000 EUR	Hoehere Standarddeckung, internationales Netzwerk
Linea Directa	200 - 350 EUR	150.000 EUR	Niedrigste Praemie, erfuellt das gesetzliche Minimum

Tipps zur Auswahl

• Pruefe, ob die Police ausdruecklich uso turistico oder alquiler vacacional erwaehnt • Frage nach Pool-Ausschluessen, wenn deine Immobilie einen Pool hat • Waehle eine Police mit Direktregulierung (convenio de indemnizacion directa) • Vergleiche ueber eine correduria de seguros (Versicherungsmakler) - sie kennen die VFT-Anforderungen • Bewahre deine Policennummer griffbereit auf: Du brauchst sie fuer deinen VFT-Antrag und eventuelle Inspektionen

Schadenmeldungen: was tun, wenn etwas schiefgeht

Wenn sich ein Gast verletzt oder waehrend des Aufenthalts ein Schaden entsteht, ist schnelles und korrektes Handeln entscheidend. Folge diesem Schritt-fuer-Schritt-Prozess:

Sicherheit des Gastes gewaehrleisten - rufe bei Verletzungen die 112 an und stelle sicher, dass die Situation sicher ist
Alles dokumentieren - mache Fotos vom Schaden oder der Situation, notiere Datum, Uhrzeit und Umstaende. Bitte den Gast um eine schriftliche Erklaerung
Schaden innerhalb von 7 Tagen beim Versicherer melden - die meisten spanischen Policen verlangen eine Meldung innerhalb von 7 Kalendertagen. Eine Ueberschreitung kann zur Ablehnung fuehren
Schadensformular ausfuellen - dein Versicherer sendet dir ein parte de siniestro (Schadensmeldeformular). Fuelle es vollstaendig aus und fuege alle Unterlagen bei
Alle Quittungen aufbewahren - Arztkosten, Reparaturkosten, voruebergehende Unterkunft, alles was mit dem Schaden zusammenhaengt
Mit dem Gutachter zusammenarbeiten - der Versicherer schickt einen perito (Sachverstaendigen) zur Schadensbeurteilung. Leiste volle Kooperation
Auf die Entscheidung warten - der Versicherer hat gesetzlich maximal 40 Werktage Zeit fuer eine Entscheidung

Wichtige Fristen

• Schadenmeldung: innerhalb von 7 Kalendertagen nach Entdeckung • Entscheidung des Versicherers: maximal 40 Werktage • Verjaehrungsfrist: 1 Jahr fuer Sachschaeden, 1 Jahr fuer Personenschaeden (spanisches Recht) Tipp: Mache bei jedem Check-in Fotos vom Zustand der Immobilie. Das verhindert Streitigkeiten ueber vorbestehende Schaeden. Mit KeyLessCosta kannst du den Check-in-Prozess so einrichten, dass die Dokumentation automatisch erfasst wird.

Haeufig gestellte Fragen

Ist eine Haftpflichtversicherung wirklich Pflicht fuer meine VFT?: Ja. Das Decreto 28/2016 der Junta de Andalucia verlangt einen seguro de responsabilidad civil fuer jede VFT-Immobilie. Ohne gueltige Policennummer wird deine VFT-Registrierung nicht genehmigt.
Was kostet eine Ferienvermietungsversicherung?: Rechne mit 200 bis 500 Euro pro Jahr, je nach Versicherer, Deckungsniveau und Immobilienmerkmalen (Pool, Etage, Groesse).
Deckt meine normale Wohngebaeudeversicherung auch touristische Vermietung ab?: In der Regel nicht. Standard-Hogar-Policen schliessen kommerzielle Nutzung oft aus. Pruefe deine Policenbedingungen und frage gezielt nach Deckung bei uso turistico.
Was passiert, wenn ein Gast meine Immobilie beschaedigt?: Schaeden durch Gaeste fallen unter deine Gebaeudeversicherung, nicht unter die Haftpflicht. Stelle sicher, dass du einen seguro de hogar hast, der speziell Vandalismus und Schaeden durch Mieter abdeckt.
Muss ich die Versicherung vor oder nach dem VFT-Antrag abschliessen?: Vorher. Bei der Einreichung deines VFT-Antrags musst du die Policennummer deiner Haftpflichtversicherung angeben. Siehe unsere Genehmigungen-Checkliste fuer alle erforderlichen Dokumente.
Kann ich einen Versicherer aus meinem Heimatland verwenden?: Theoretisch ja, aber die Police muss die spanischen gesetzlichen Anforderungen erfuellen und die Junta muss die Policennummer ueberpruefen koennen. In der Praxis ist ein spanischer Versicherer einfacher und schneller bei der Schadensabwicklung.

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